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監管“嚴”字當頭 下半年房企融資環境難言寬松
文章發布于:2019/6/6    信息來源:中國證券報
目前,房地產金融風險仍是監管緊盯重點。據中國證券報記者不完全統計,二季度以來,針對違規向樓市“輸血”行為,地方銀保監局已開出多張罰單。近期部分城市房價過快上漲勢頭使地方政府祭出調控新招。

在此背景下,多位銀行、信托人士日前對中國證券報記者表示,下半年房地產調控及房地產金融風險防范仍會是監管關注重點,房企融資環境難言寬松。

房地產貸款利率處高位

央行數據顯示,一季度末,房地產開發貸款余額10.85萬億元,同比增長18.9%,增速比上年末低3.7個百分點。

天風證券(9.420, 0.06, 0.64%)固收首席分析師孫彬彬表示,當前房地產貸款邊際有所改善。從房地產貸款余額看,自2016年《關于開展銀行業金融機構房地產相關業務專項檢查的緊急通知》下發以來,房地產貸款余額同比增速一直持續下滑。從金融機構一般貸款利率看,2016年12月至2018年9月期間,貸款利率持續上行,直到2018年12月才從高位有所下行,但目前仍處于高位。

對于房地產金融風險,監管部門也沒有放松警惕。銀保監會此前印發《關于開展“鞏固治亂象成果 促進合規建設”工作的通知》,點名金融機構違規“輸血”樓市的諸多亂象,包括表內外資金直接或變相用于土地出讓金融資;未嚴格審查房地產開發企業資質,違規向“四證”不全的房地產開發項目提供融資等。

據中國證券報記者不完全統計,二季度以來,各地銀保監局多次對違規向樓市“輸血”做出處罰,對象涉及12家金融機構及相關責任人,罰沒金額合計近900萬元。從案由看,變相為房地產企業提供土地儲備融資、貸款資金違規流入房地產企業、向“四證”不全的商業性房地產開發項目提供融資等是違法違規高頻事由。

銀行業內人士表示,在監管緊盯下,商業銀行對于房地產貸款態度仍偏審慎。某大型城商行華南地區支行負責人也告訴中國證券報記者,目前該行授信的房地產項目集中在一二線城市,審批權限仍在總行。

某股份行華東地區支行負責人對中國證券報記者表示:“目前,我們行對開發貸還是嚴格按照‘名單制’在做,總行口徑沒有明顯放松,但是今年以來的授信規模去年有小幅增長。”

信托和發債增速料“降溫”

除傳統信貸渠道外,信托和債券也是房企融資重要渠道。今年以來,房地產信托表現格外搶眼。普益標準數據顯示,1月至5月,投向房地產領域的信托產品共2505款,募集規模超過2000億元,房地產已連續5個月成為信托資金流向最多的領域。

在光大信托董事長、總裁閆桂軍看來,房地產項目客觀上來講是較為優質的項目,當前信托公司對房地產項目主動管理比例有可能高于15%。但是,在樓市調控、資管新規等政策要求下,越來越多的信托公司將抱著審慎支持的態度介入。“前四月房地產信托高增長有些特殊因素,這種勢頭難以持續,預計很快就會降溫。近期各監管部門、地方政府再次重申‘房住不炒’的調控理念。對于房地產市場,不能讓它驟然冷下去,但也決不能泡沫化。金融機構應平穩地做業務,而不是追求短期利益。”

普益標準研究員龍燕認為,未來房地產信托收益率與規模均有回調趨勢。房地產信托平均預期最高收益率從1月的近9%下降至5月的8.62%。一方面,資金面相對寬裕,企業融資成本預期下行,帶動房地產信托收益率下降;另一方面,房企融資難度有所下降,對信托融資渠道依賴程度稍有減弱,如債券融資等比重有望增加,房企融資議價能力增強,房地產信托市場高溫態勢可能將逐步降溫。

而在發債渠道,孫彬彬表示,由于2018年以來,房企發債用途主要限制為借新還舊。今年信用債發行規模雖有所上行,但是由于今年房企債券到期量也大,從凈融資情況看,今年較去年同期未出現明顯的融資改善情況。

克爾瑞研究中心數據顯示,4月,85家典型房企融資總額為1045.9億元,環比下降15.1%,同比下降26.0%。

房企下半年資金面料偏緊

由于4月多地房價上漲,不少市場人士預計部分城市調控趨嚴。再加上樓市“輸血”各渠道遭金融監管部門緊盯,房企下半年資金面仍偏緊。

恒大研究院研究員夏磊介紹,據測算,截至2018年底,房企各主要渠道有息負債余額為20.3萬億元,預計將在2019-2021年集中到期,其中2019年到期規模為6.8萬億元。2019年房地產銷售增速明顯放緩,前3月銷售額同比增速5.6%,較去年同期下降4.8個百分點。在債務密集到期、銷售下滑、其他渠道受阻背景下,房企大多只能借新還舊,融資規模上升實質是到期債務規模大幅增加。

隨著年報相繼披露,多家上市房企收到交易所年報事后審核問詢函,要求說明是否存在短期償債風險以及是否有應對措施等問題。

孫彬彬表示,從房企今年各融資渠道融資近況看,部分雖有邊際改善,但并未出現全面復蘇。融資結構較為依賴表外負債的房企仍面臨較大再融資壓力。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,近期很多房企高價拿地現象引發市場關注。從房企資金管理角度看,一要規范運作,防范出現類似交易所問詢函中涉及的問題;二要積極進行物業銷售,把握銷售節點和進行產品營銷,進而回籠資金。

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